深度剖析丨房鬧頻繁不止？裝修司法鑒定機構(gòu)力助業(yè)主出招

2018年以來，精裝修投訴與維權(quán)案件在全國很多城市爆發(fā)，其頻率之高已經(jīng)上升為行業(yè)大“事件”。廣州的價款拆分成買賣合同價與裝修價款房屋交易案、南京的商品房預售合同糾紛案、長沙的雙合同捆綁精裝修銷售案。讓人瞠目結(jié)舌的是，上述例子只是眾多案件中的冰山一角。

本次分享的案例情況更為撲朔迷離，屬于疑似上述三類情況結(jié)合的爭議案例。案件事發(fā)地點位于湖北省武漢市，因該案例極具代表性與可讀性，所以值得分享呈現(xiàn)。

50業(yè)主的集體維權(quán)之路

時間回到2018年10月21日，50名業(yè)主針對所購房屋的質(zhì)量與精裝修所存問題，希望得到房地產(chǎn)公司的明確答復。隨后“扯皮大戲”持續(xù)上演：10月底，需走流程，11月中才能答復。11月中，進一步溝通，得等多3個月。11月底，溝通無果，鬧掰。

走流程的維權(quán)無果之路是不是似曾相識？好戲還在后頭！今年1月，50名業(yè)主與地產(chǎn)公司開始公堂對薄。

合同有多坑，業(yè)主就有多慘

通過50名業(yè)主在法庭上的陳述，本次購房維權(quán)案件就合同簽訂方面涉及3個層面的問題：

（1）       預售合同異議；

（2）       買賣合同價與裝修價款拆分糾紛；

（3）       精裝修陷阱。

首先是預售合同糾紛問題。據(jù)業(yè)主陳述，在購房當天房地產(chǎn)公司首先讓每位業(yè)主繳納5萬元作為認籌款之用。

隨后，購房者通過一個專用“搶房微信小程序”進行購房，經(jīng)過銷售人員一番“現(xiàn)在不搶房，日后必后悔”似的制造恐慌似銷售引導，業(yè)主們紛紛害怕錯過“煮熟的鴨子”而爭先恐后“下單”。期間房地產(chǎn)公司的“小程序”卻根本沒有提供足夠時間給業(yè)主熟悉了解相關事項，多數(shù)業(yè)主在幾分鐘時間內(nèi)已完成“搶房”。其中小程序中的《網(wǎng)絡選房須知》、《商品房認購書》、《武漢市商品房買賣合同》》及其附件樣本和全裝修協(xié)議樣本及法律法規(guī)應明示的其它文件、證書等，業(yè)主在“搶房”過程中可謂“毫不知情”。

其次買賣合同價與裝修價款拆分糾紛問題。在法庭上，原告代理律師首先做事實陳述：原告與被告簽訂《武漢市商品房買賣合同》（以下簡稱“購房合同”）的同時，被告其后還要求原告簽訂了《委托裝修合同》。合同簽訂后，原告付清了購房款及裝修款，被告才將《委托裝修合同》交給原告，原告收到《委托裝修合同》后，發(fā)現(xiàn)該合同約定的雙方的權(quán)利義務明顯違反公平、等價有償原則，應認定為顯失公平，于是多次單獨或通過集體維權(quán)的方式要求被告撤銷或修改相關條款，以明確裝修標準，保證裝修質(zhì)量，但被告對此要求予以拒絕。

最后是精裝修陷阱問題。多名業(yè)主在法庭上反映在看樣板房時，樣板房的裝修質(zhì)量過關，同時銷售人員承諾日后業(yè)主所購房屋裝修質(zhì)量與樣板房相同。但實際收樓時，多名業(yè)主所收的卻是毛坯房，且多出屋頂天花板、窗戶臺面等均出現(xiàn)不同程度質(zhì)量問題。不僅如此，在不久之后多名業(yè)主再次查看房屋時進一步發(fā)現(xiàn)樓板漏水發(fā)霉、窗體材料老舊、廚房用品為淘汰品等多種問題。

針對上述三大情況以及房地產(chǎn)公司的“扯皮態(tài)度”，業(yè)主們?nèi)虩o可忍地表示自己過去半年中徹底調(diào)入了房地產(chǎn)公司所設的多種營銷陷阱。

法庭爭議

由于本案件所涉及各類情況錯綜復雜，為公平起見本案采取多個批次、多位法官分別審理的形式進行。

隨著大量事實與證據(jù)的不斷呈現(xiàn)，在該案審理的深入推進中，出現(xiàn)了兩大爭議焦點：一是原告與被告所簽訂的《購房合同》與《委托裝修合同》是兩個獨立不同屬性的合同，還是為一體不可分割的合同；二是原告是否具有單獨解除委托裝修合同的權(quán)利。圍繞這兩大爭議的焦點，在法庭上，原告與被告雙方律師展開了激烈的辯論。

在聽取雙方律師的陳述后，負責該案件法官們的觀點也出現(xiàn)分歧。支持業(yè)主觀點的法官認為該案件屬于合同捆綁銷售，暗中變相漲價的典型案例。而提出質(zhì)疑的法官則認為，原告在買房之初已對精裝修樣板間進行視察，且認定購買的是精裝修房。原告提出單方解除委托裝修合同，這違背了契約精神。

妥協(xié)調(diào)解

4月末，武漢市漢南區(qū)法院出面召集部分原告代表商議調(diào)解方案。出面調(diào)解的審判法官向原告代表說明希望能接受調(diào)解的是由，并認真制定一個合理的調(diào)解方案。否則，從所簽訂的兩個合同的基本情況來看，如果按照正常流程判決，判決的結(jié)果不一定對原告有利。

“單純從法律層面，原告完全具有解除裝修委托合同的權(quán)利。但現(xiàn)在法院審判，除了要考慮法律效果，還要兼顧政治效果和社會效果。”談及代理此案的感受時，原告律師向小編直言：“在審判過程中可以感覺到無論被告律師方還是法院方，均只談及合同是否能夠解除，但并未談及解除合同后所需的責任。該情況可能隱含預示單獨解除委托裝修合同會被視為不被認可的可能性較大。”

案件解析

案件最新情況現(xiàn)在仍在進行中，但就目前情況來看，判結(jié)果以業(yè)主接受調(diào)解或作出不利于業(yè)主的判決中作二選一的選擇。由此可見雖然通過長期努力，但是業(yè)主們的維權(quán)之路卻并難以得到一個“完滿結(jié)果”。

關于預售合同糾紛、買賣合同價與裝修價款拆分兩個部分并不在筆者所從事的研究范疇內(nèi)，且多家房地產(chǎn)商對國家的相關政策規(guī)定也進行各種“上有政策，下有對策”的招式套路進行應對，在此不作深究。

但是關于精裝修陷阱方面，小編有話要說。所謂精裝修可從兩個維度理解，一是新房購買時所帶的精裝修；二是業(yè)主購買二手房時的重新裝修。二者均為出現(xiàn)裝修糾紛的高危環(huán)節(jié)，而業(yè)主在該環(huán)節(jié)中的維權(quán)突破口在于驗收和合同簽訂。

首先說說新房精裝修的驗收，驗收時需找到具有法院認定資質(zhì)的裝修第三方權(quán)威鑒定機構(gòu)，并委托其進行裝修事項驗收工作。若出現(xiàn)糾紛爭議，權(quán)威機構(gòu)所出具的《質(zhì)量鑒定報告書》可作為具有法律效應的證據(jù)以供業(yè)主維權(quán)，最大程度在糾紛爭議過程中維護業(yè)主權(quán)益。

其次是關于裝修裝修，該情況下一般由業(yè)主自行尋找裝修公司并委托裝修事宜。在委托裝修工程事項前，雙方應先行簽訂《廣東省室內(nèi)裝飾裝修工程施工合同》（《三方裝修合同》），

該合同由廣東省裝飾行業(yè)編寫，是消費方、承包方及廣東省裝飾行業(yè)協(xié)會消費者專業(yè)委員會三方共同簽訂的工程施工合同，推行真正低廉、甚至免費、有效第三方權(quán)威監(jiān)督，倡導“先裝修后付款”，結(jié)合家庭居室裝飾裝修工程施工的實際情況，甲乙丙三方在平等、自愿、友好協(xié)商的基礎上，就甲方裝飾裝修工程的有關事宜達成的協(xié)議，以最大程度在裝修過程中維護業(yè)主權(quán)益。